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      揭露房租暴漲之謎

      2018-9-4 8:31:11來源:新浪科技作者:一本財經責編:馬卡評論:

      文/墨克

      來源:一本財經(yibencaijing)

      “以往每年房租漲5%,今年年初最低漲40%,還有的翻倍。”某長租公寓管家霍亮說。

      近日,媒體報道,長租公寓以高出市場20%-40%的價格爭搶房源,導致租金上漲。

      消息一出,民怨沸騰。

      三年前,長租公寓開始火熱。一年后,嫁接其上的金融產品“租房分期”風靡一時。

      長租公寓和依附其上的金融服務,真的是房租上漲的罪魁禍首嗎?

      01 圈地運動

      2017年年底,拿著滿滿一皮包現金,中介潘達來到北京蒲黃榆附近某小區,找房東簽約。

      屋子里已經很熱鬧,擠著三四個其他公司的中介,每個人都帶著皮包。

      潘達猜測,里頭應該都是現金。

      接著,他就仿佛進入了一個大的拍賣會。

      中介們相互抬價,100一次地往上加。

      這個老小區的單間,價格從1800元直竄到3000元,最后,潘達得手。

      幾乎每天,潘達都要經歷這樣的搶房大戰,而搶房的目的,就是為了建立“長租公寓”。

      “在上海,搶房都搶瘋了。”上海業主顧佳對一本財經記者表示。

      她剛掛出房源,各種中介就都開始直接上門搶。

      一些小的公寓品牌,下手很急,不太在乎價格,恨不得馬上簽個三年的合同。但大的公寓品牌,還會壓壓價。

      房源,似乎成了長租公寓品牌眼中的城池,片瓦必爭。

      而得領土者,才可封王封侯,在市場上有立錐之地。

      他們將這稱之為:圈地運動。

      因為搶地盤,中介之間也經常起沖突,摩擦不斷。

      大家都摩拳擦掌,不肯退讓半分。

      實際上,這場圈地運動,已悄無聲息地打了數年。

      早在十年前,長租公寓這種新的商業模式,就從國外進入中國,但發展不溫不火,知名度低,呈地域性發展。

      直到2015年,長租公寓開始爆發,前前后后出現了十幾家知名品牌。

      例如:自如、相寓、蛋殼公寓、未來域、泊寓、寓見、美麗屋、YOU+公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。

      中國飯店協會公寓委員會統計,當年國內擁有規模公寓企業超過500家,公寓間數超過100萬間。

      而此時,資本也開始蜂擁而入。

      蛋殼公寓獲得數億元A+輪融資,YOU+公寓獲得雷軍的1億元融資等消息,不斷傳出。

      據華菁證券統計,僅2017年,就有20家長租公寓品牌完成融資,融資總額突破418億元人民幣。

      為何資本對長租公寓如此青睞?

      2016年年底,鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上,曝出一組數據:預計到2030年,中國租賃市場規模,將從現在的1.1萬億元,增長到超過4.6萬億元。

      又一個萬億級別的市場。

      另一方面,長租公寓火了之后,一個性感的衍生品開始出現:租房分期。

      其玩法,就是將原本押一付三的租金,直接按月分期。

      這樣的金融服務,必然是好的,也確實在一定程度上解決了剛需“租房難,錢緊張”的問題。

      “房租分期金融服務的滲透率大概在20%-25%左右。”鏈鏈金融COO蔣鵬飛對一本財經記者透露,這個占比還有很大提升空間。

      可見,這個萬億市場,還大有發展空間。

      而租房分期這個金融產品,對于當時資產荒的金融行業來說,實在是太好的資產。

      租房分期有穩定持續的現金流,且風控“簡單粗暴”:租客不還錢,直接要求其退房即可。

      “按照這個邏輯,這個行業幾乎就是零壞賬率的。”孫新杰稱。

      但在租房市場中,依然遵循著一條鐵律:寡頭效應。

      對于長租公寓來說,賺錢沒有那么容易。

      近日,SOHO董事長潘石屹表示,長租公寓并不是一個好的模式,回報率只有1%。

      一套長租公寓,疊加租金、裝修、管理、運營成本后,“基本和往外租的價格打平,甚至還略有虧損。”某租房平臺市場負責人王啟稱。

      只有達到規模效應后,邊際成本降低,加上管理得當,才能開始賺錢。

      而當你成為行業老大、控制市場之后,就可以借著壟斷,不斷抬高房租,就如滴滴一樣。

      這是對于未來“最可愛”的想象力。

      因此,在這片市場里,玩家就是在玩一場燒錢游戲,不停融資、不停圈地、不停長大,最后成為鯨吞一切的巨頭。

      因此,搶房大戰幾乎成了不可避免的戲碼。

      02 罪魁是誰?

      長租公寓正處在一個野蠻生長、跑馬圈地的階段。

      這波惡性競爭,是否會推高租金?

      “這是肯定的。”幾乎所有從業者,都給出了同樣的答案。

      資本相互角逐,行業運維成本不斷增高,各家比著玩“燒錢游戲”。

      為了得到房源,它們不斷抬高價格,必將拉升當地的房價。

      有人將拉高租金的罪魁禍首歸為租房分期和ABS,認為它們加大了租房杠桿。

      所謂ABS,是一種資產證券化的融資手段,相當于你將未來的租金作為抵押,貸出錢來,用于現在的發展。

      “這種融資方式的前提是,要有資產,也就是說,長租公寓要先拿到房源,才能融資,而且融資期限較長。”長租公寓從業者葉歡認為,這在一定程度上影響了企業的現金流,很難去加大杠桿。

      那么,長租公寓和金融產品,真的是拉高房租的罪魁禍首嗎?

      先來看兩組數據。

      據統計,北京租房人口735萬,房源總數538985套,等于13個人搶一個房源。

      另一方面,去年年底,北京清理自建房、群租房、隔斷間,在消除了相當一部分風險隱患的同時,減少了房源,向租房市場釋放了大量的租客。

      另外,一線城市還有大量的空置住房。

      據媒體統計,2015年底,北京的空置住房大約在420萬套以上,而且越是高檔的小區,住房空置率可能越高。

      如果按照一家三口人計算,北京的空置住房,可以至少容納1200萬新增人口。

      其實,決定市場價格的最核心因素,是供需關系。

      目前,一線城市明顯供小于求。

      而這,才是決定價格的最大因素。

      那么,有多少房源掌握在長租公寓的手中?

      據騰訊新聞統計,現在北京可租房源,大概為242萬套,其中,長租公寓49萬套,占市場的10%。

      而上海的這個數字是7.6%,廣州2.4%,深圳2.7%,比例并不高。

      “10%的市場占有率,對市場價格的影響并不絕對。”王啟承認,長租公寓會在一定程度上拉高租金價格,但并不明顯。

      因此,推高租金價格的罪魁禍首,并非長租公寓和金融產品,最關鍵的因素,還是供需關系失衡。

      03競爭加劇

      對于長租公寓來說,這次輿論出現了一邊倒的效應。這也確實說明這個市場存在問題。

      惡性競爭導致行業亂象重生,一次次將其推向了風口浪尖。

      大浪淘沙的競爭中,還有大量玩家被洗出場。

      據媒體透露,GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、長沙優租客、鼎家公寓等平臺,都出現了危機,或已倒閉。

      “這是因為,大家都遠遠低估了這片市場的風險。”王啟稱,太急于進場跑馬圈地,就會忽視市場規律和金融的核心。

      很多平臺推出了很多大膽的金融產品,讓租客甚至可以零首付拿到房子。

      這一度讓租房市場出現了騙貸浪潮。

      中介拿到一幫人的身份證,去申請租房貸款,內外勾結,“直接薅干了一個長租公寓”。

      另一方面,過度擴張和信譽風險,也讓行業一度被重創。

      很多長租公寓平臺,會將租客的租金作為抵押,去金融機構貸款,用于擴張。

      克爾達是鄭州的一家老牌房屋托管公司,和很多金融品牌合作。

      2017年1月開始,其門店大量關閉。

      據知情人透露,克爾達拿著現金流,去投了一個新的項目,結果資金鏈斷裂,無法再支付房東的租金,房東將租戶趕出去,導致了一次大的糾紛。

      過度擴張,埋藏著重重的風險點。

      2017年,租房分期平臺斑馬王國,遭遇了一次公寓方卷款跑路事件。

      業內人士透露,當時上海某家公寓在獲得了斑馬王國幾千萬元的墊付租金之后,直接跑路。后者資金鏈瞬間斷裂,只能遺憾退場。

      這其中,還有很多玩家,只是為了進場薅一把金融羊毛。

      未來的長租公寓市場會如何?

      行業內部的看法較為樂觀:只要租房需求存在,長租公寓就會一直存在。

      “而且現在一線城市的租房市場基本格局已定,用長租公寓這種相對標準化的租賃模式,更容易生存。”從業者黃達表示。

      得房源者得天下,對于這些平臺來說,未來的核心競爭力,可能還是房源。

      背靠大樹者,或者自有房源者,將在競爭中處于絕對優勢。

      而市面上呈現的戰爭格局,也是如此。現在活得不錯的,大多有大公司或者多輪融資背景。比如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓、小米投資的YOU+公寓,等等。

      但在競爭的后期,純靠資本燒錢的模式,也不再會是重點。

      “以后長租公寓可以選擇用輕資產的方式來運營,從二房東變成真正意義上的運營方。”黃達向一本財經記者表示。

      比如,長租公寓方可以與房東簽訂房屋托管合同,只提供日常維護、拉客,然后抽取服務費。

      這樣一來,長租公寓方既不用承擔房屋空置期的損失,也不用付出大量的現金流來獲得房源,生態也許更健康。

      而租房分期產品,也不會受到影響。

      至于租金上漲的問題,或許短時間內,誰都無能為力。

      “除非北上廣人才大量回流,否則一線城市的租房市場始終會是賣方市場,租客只能被動承受。”黃達說。

      目前的長租公寓市場,還處在非常早期的階段。

      跑馬圈地,爭搶市場,人們可能很難去制定規則,肅清市場。

      但這個模式和背后的金融產品,確實在某種程度上緩解了“租房難”的問題。

      創新常伴有陣痛,我們可能還需要一些耐心,等待它們的成熟。

      (應受訪者的要求,文中部分人名為化名)

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