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      滴滴擋槍無奈后院起火,長租房步入多事之秋

      2018-9-5 12:08:38來源:藍鯨TMT作者:劉志剛責編:守一評論:

      上個月,一篇名為《資本盯上租房,要吸干年輕人的血吧》的貼子,將自如、蛋殼兩家長租公寓品牌推上輿論的風口浪尖。雖說兩家都稱這一說法不實,但聲討聲卻沒有削減,反而大有愈演愈烈之勢。之后的“爆倉”事件更是把長租公寓推向了風口浪尖。直到后來滴滴發生今年第二起女乘客被殺案件,乘車人身安全問題、滴滴的管理問題成為輿論關注的焦點,對長租公寓的聲討聲才小了不少。

      然而隨后,一篇名為《阿里P7員工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中瘋傳,一名阿里巴巴P7員工因急性髓系白血病離世,原因指向他入職時在杭州租住的自如房。在其過世后,其家人對所租住的自如房間進行了檢測,結果顯示,甲醛超標。當大眾注意力放在滴滴事件的時候,長租公寓自己卻后院起火,再次把輿論的“聚光燈”吸引過來,這一點從微信指數搜索上來看也可以明顯看出。

      右圖是對滴滴的搜索,不難看出在案件曝出時,輿論關注度直線上升,隨后又經歷了關注度的快速下降,而幾乎同一時間點,“甲醛”的關注度實現直線上升。

      一波未平一波又起,網約車“幫擋槍”也蓋不住后院起火,那么長租公寓因為何經歷這般多事之秋呢?

      從“漲租門”到“甲醛門”:標準化缺失是行業的阿碦硫斯之踵

      安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。自古以來,“住”都是民生關注的焦點。在當前,傳統租房模式下,不少外地工作者也是苦“租”久矣,“黑中介”大行其道,不少人都深受其害,而那些房東直接租房的,也有不少坑爹的房東,個體服務水平低不說,筆者周圍就有租期內被房東橫掃出門的例子。

      故而新模式“揭竿而起”也就成了順理成章,隨著消費升級的進程加快,長租公寓也因而成為近幾年來最熾手可熱的行業之一,不只是簡單的居住,更是從生存上升到生活,代表著租賃這種新的生活方式的興起。如今這個被寄予厚望朝陽產業,如今卻負面纏身,兩相比對也不免令人唏噓不已。

      先說上個月發生的“漲租門”,如今人們早已歸于理性了,也都明白了此次漲租門其實是多種因素共同作用下的結果。

      經濟學基本原理告訴我們,供求影響價格,北京之前大規模拆違導致市場上低端房源供給不足,再加上畢業季,租房需求旺盛供小于求下,房租上漲就成為必然,這些都是房租上漲的原因之一。

      然而“蒼蠅不叮無縫的蛋”,長租公寓行業間無序的競爭同樣也是引發租金上漲的“兇手”。

      得房源者得天下,擁有龐大房源儲備成為企業往往可以滿足不同用戶的不同住房需求,這也成為企業間實力評判的重要衡量標準。而北京市場明顯缺乏具備規模效應的企業,許多不同體量的長租公寓公司分庭抗衡,再加上許多傳統房屋出租中介,市場競爭自然就缺乏標準化。不少網友還有一些“房主”身份的人也都在網上曝出自如、蛋殼等企業為了實現自身的規模化,確實有過抬高價格“搶房源”的現象,而隨后原我愛我家副總裁胡景暉的一番言論似乎更像是給這些傳言來一記“實錘”支持。

      無序的競爭,抬高收房價格,但羊毛出在羊身上,廣大網友尤其是已經深受房租所迫的人便群起而攻之。

      然后說這幾天網上爭論最多的“甲醛門”事件,事實上這已經不是長租公寓第一次栽進這個坑了,在此之前,關于裝修引發的安全問題時有發生,也一直都是社會關注的熱點話題。

      筆者在之前的報道中也有提到過,對于長租公寓公司來說,出租房就是他們提供給用戶的產品,如今“甲醛門”的再次出現其實還是由于互聯網2C產品開發的慣性思維弊端。

      在以往的印象里,產品剛剛問世,2B類項目往往比2C類產品更成功,因為大多數2 B的產品定位、用戶需求都非常清晰,可以有針對性的進行相關的產品設計,設計師可以一開始就往正確的方向上使力。而2C類產品不同,因為2C類產品很難有一個“普適”的標準和訴求。產品的受歡迎程度影響因素會有很多,用戶買單也可能是多種因素決定的,這也是為什么大數據畫像描繪存在巨大價值的原因所在。所以說,2C類的產品經理根本就很難清楚產品定位與用戶定位。

      但前面我們也提到過,長租房市場“房源”是命門。行業火熱,玩家擁擠。房產企業、中介機構、國資企業、創業公司積極入局,行業的卡位戰也在不斷升級。講究快速占領市場實現規模化效應和網絡效應。因此,很多企業采取的思路就是基于互聯網思維的平臺模式進行輕資產輸出,這樣的好處就是便于快速復制,待到后期再進行接下來的修修補補以及迭代升級。

      例如共享單車發展初期,ofo的輕模式使得其車子質量、體驗等方面一直為人詬病,然而這并不影響它快速搶占市場,搶占用戶,后來與摩拜一起幾乎瓜分了市場;再比如現在很火的無人貨架,有些有限的辦公區域甚至有兩到三個無人貨架,只是一到兩個貨架+產品+二維碼就構成了全部要素,結構可以說是輕到了極致,其目的也是基于快速搶占市場的需要。

      這一時期的產品,被稱作MVP(最小可行產品)。硅谷創業家Eric Rise有一著作名為《精益創業》,書中創造性的提出了“精益創業”這一理念,其核心思想就是在開發產品時先做一個簡單的原型,也就是最小可行產品,然后通過測試并收集用戶反饋不斷進行迭代升級,最終形成了完全適應于市場、被用戶廣泛接受的產品形態。

      但如今看來,長租公寓犯了兩個明顯的錯誤。

      一是和ofo犯的錯一樣,它們沒有考慮到戰爭的持久性。

      回想共享單車啟示錄,ofo之前沒有在預想的時間內“殺死”摩拜,那么隨著摩拜的崛起,在產品體驗上要勝過ofo。而ofo在回過頭來想要升級產品的時候,摩拜也不會給它這么多時間,自身的資金壓力也夠“喝一壺”了。隨后一方式強那么一方就勢微。以筆者生活的鄭州為例,去年還滿大街的小黃車,今年卻成了“熊貓血”,哈羅和摩拜充斥在各個街頭,行業似乎也已經大局已定。

      長租公寓同樣也是如此,從萌芽到高速發展已經過去了許久,每一個玩家不僅僅是要面對同為的長租公寓的競爭對手擠壓,還有許多傳統租房機構,短期內“殺死”對方幾乎是不可能的事情。如此看來,大量的資金都投入收購房源擴充規模上并不是件明智的選擇。而長時間忽視了既有房源,爆發問題也就成了理所應當的事情。

      二是沒有考慮產業自身的特殊性。

      有些產品可以一邊進行市場推廣一邊進行完善,有些領域卻不適合,這也是“MVP”的局限性所在。

      長租公寓這種新穎的住房形式興起,離不開消費升級的推動。但消費升級并不意味著人們喜歡買貴的,愿意掏高昂的租金。而是對品質的重視程度要高于價格,愿意為更高品質的住房體驗去買單,這也是產業興起的本質,如此看來,一些長租公寓追求規模而忽視本質其實也有些“舍本逐末”的感覺。

      出租房裝修不環保等問題與人們的身體健康息息相關,這就是個不容忽視的問題,裝修材料甲醛超標問題不僅違反相關政策要求,更重要的是對用戶身體健康造成了威脅,這對企業品牌對整個行業都會帶來巨大的傷害。

      如今,同樣的坑,長租公寓卻踩了進去,這無疑是進一步惡化公眾印象的舉動,這也反映了一些企業也并沒有吸取之前的教訓,或者是迫于市場競爭壓力下依舊把規模放在第一要義。

      綜上所述,從“漲租門”到“甲醛門”,混亂的競爭引發了經營的混亂,歸根結底還是行業缺乏標準化,導致很多玩家一直處于野蠻生長的肉搏戰當中,而野蠻生長所帶來的根基不牢也成為了企業前進的阿碦硫斯之踵,爆發問題也只是時間問題。

      模式之爭或將蓋棺定論?多重負面驅動行業洗牌潮來襲

      每一個新興行業似乎都會經歷一段時間的模式之爭,例如二手車行業,C2C和B2C的爭奪最為激烈,如今看來,似乎都有存在的商業邏輯。長租公寓在過去相當一段時間也存在著重模式還是輕模式的討論,如今看來,我們似乎也可以蓋棺定論了。

      藍海與虛火相隨,與大風口如影相隨的往往是大泡沫。雖說就行業內部而言商業模式有輕重之分,但總體來看還是一個商業模式比較重的行業,呈現出明顯的維護成本高、發展成本高、試錯成本更高這“三高”特征。尤其是維護成本是伴隨著行業發展任何一個階段的費用,但這一項明顯在輕模式上顯得更加突出,而且隨著時間的發展,這一問題也會被逐漸放大開來。

      首先,不問盈利、先搶市場是很多長租公寓領域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業的生存,熬得住的就堅持到了現在,熬不住的,就是能走向死亡。事實上,企業主還有投資人們完全沒有必要那么著急。

      同樣是“共享單車啟示錄”留下的經驗,ofo之前也這樣想,但高昂的維護成本成為ofo在最輝煌的時候依舊為人詬病的地方,兩輛車子質量不同,易受損程度也就不同。質量好的可能很久才需要維護一次,質量不好的可能三天兩頭出毛病,長期以往,之前投入高的后期可能更加受益,邊際成本逐漸遞減。而質量差的,原始投放花費少,后期維護花費高,甚至重復投放從而造成資金浪費效率低下。

      再比如亞馬遜、京東,曾幾何時,盈利也一直是這兩家企業為人詬病的地方,事實上,它們將錢全部投到了基礎設施的搭建上,包括倉儲、物流等,當一切準備就緒,迎來的就是連續盈利的財報,而且隨著時間的發展,邊際成本逐漸遞減,在未來將更具競爭優勢。

      前期都是賠本賺吆喝,放長線釣大魚是市場常見的玩法。待到整個市場做起來,行業也經歷多輪洗牌之后,剩余玩家也有了盈利能力,多年養的奶牛可以擠奶了,“奶牛效應”才能得以實現。

      從收益來看,輕資產形式的運營者就是二房東,與房源業主方簽署10-20年不等的租約,經過改造和運營提升租金程度,賺取差價。目前長租公寓產品的凈利潤率僅為1%左右,然而微薄的租金收益與支出相比無異于杯水車薪。而反觀重模式,由于自身產業鏈長,在多元化收入方面往往能夠做得更好。

      其次,前面我們也提到過,行業玩家太多,造成了無序競爭。這其實是由行業門檻過低決定的。

      假如從一開始“重”模式成為行業的主流,這無形中就等于提高了行業門檻,不僅提高了行業競爭門檻,市場經濟下,優勝劣汰也會成為常態。從長遠來看,高昂的運營本錢以及拿房成本高,再加上租金回報率存在一定的周期,在一定程度上也規避了野蠻人的“空襲”,從而形成了行業性的“護城河”。

      最后,從此次“甲醛門”的再度爆發,我們也可以看出輕重模式之間的差距。

      筆者之前曾就盒馬鮮生招聘曝出地域歧視評論時也提到過,從“做好”與“做到”的辯證關系來看,盒馬由于輸出輕資產模式爆發服務問題只是早晚的事。

      從對工作完成的程度來看,自營的要求比較高,一定要是“做好”才行,而包括加盟、外包等非自營行為來說,更多地只需滿足“做到”這一條件即可。對應長租公寓而言,重模式對應著“做好”,輕模式對應著“做到”。住房質量問題的曝出其實反映的是輕資產模式骨子里的弊端,很難實現“做好”。而重模式,各個環節都掌握在自己手里,事必躬親,對品質的把控也會更強一些。

      當然了,眼前關于長租公寓的負面還在持續的發酵,接二連三的負面消息也為這個新興產業蒙上了一層陰影,也讓更多人明白行業發展的正確姿勢。無論是“漲租門”還是“甲醛門”,都與人們的日常生活聯系緊密,無序的市場競爭或許也將引發有關部門的指引和規范,再加上輿論方面的聲討與質疑,良幣驅逐劣幣將成為常態,長租公寓的洗牌潮或許已經為期不遠了。

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      關鍵詞:自如長租房

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